Gayrimenkul yatırımı yaparken tapu türü büyük önem taşır. Toprak hisseli daireler, özellikle uygun fiyatlı olmaları nedeniyle yatırımcıların dikkatini çeker. Ancak, bu tür mülklerin hukuki durumu ve gelecekte doğurabileceği sorunlar, alıcılar için bazı riskler barındırabilir. Toprak hisseli bir daire satın almayı düşünenler, tapu yapısı, yasal haklar ve olası riskler hakkında bilgi sahibi olmalıdır. Bu yazımızda, toprak hisseli daire almanın avantajlarını, dezavantajlarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alacağız.
Toprak Hisseli Daire Nedir?
Toprak hisseli daire, bir binanın bağımsız bölümlerinin resmi olarak belirlenmediği, ancak arsa paylarının ortaklar arasında bölüşüldüğü tapu türüdür. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı olmayan bu tür tapularda, binadaki her dairenin kime ait olduğu tapu sicilinde net olarak belirtilmez. Dolayısıyla, toprak hissesi tapusu olan bir daire satın aldığınızda, aslında belirli bir daireyi değil, arsa üzerinde bir payı satın almış olursunuz. Bu durum, mülkiyet konusunda bazı belirsizliklere yol açabilir ve hukuki süreçlerde karışıklık yaratabilir.
Toprak Hisseli Daire Almanın Riskleri Nelerdir?
Toprak hisseli daire satın almak bazı riskler barındırır. Bu riskler, özellikle hukuki süreçler ve tapu işlemleri açısından alıcılar için önemli sorunlara neden olabilir.
Mülkiyet Belirsizliği
Toprak hisseli tapularda, her hissedarın binadaki hangi bağımsız bölüme sahip olduğu tapuda açıkça belirtilmez. Bu durum, satış veya kullanım hakkı konusunda anlaşmazlıklara yol açabilir. Hissedarlar arasında yaşanabilecek uyuşmazlıklar, mülkiyet haklarını korumayı zorlaştırabilir ve ilerleyen süreçlerde hukuki sorunlara neden olabilir.
Satış ve Devir İşlemleri
Toprak hisseli bir daireyi satın alırken, diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunmaktadır. Bu hak, hissedarların dairenin satışı sırasında öncelikli alıcı olmasını sağlar. Eğer bir hissedar, satıştan haberdar olursa ve bu hakkını kullanırsa, üçüncü bir kişiye yapılan satış geçersiz hale gelebilir. Bu durum, alıcı için büyük bir risk oluşturur ve satın alma sürecini uzatabilir.
Kredi ve Finansman Zorlukları
Bankalar, genellikle kat mülkiyeti veya kat irtifakı olmayan taşınmazlara kredi vermekte isteksiz davranır. Toprak hisseli bir daire almak isteyenler, konut kredisi kullanmakta zorlanabilir ve satın alma işlemini tamamen nakit olarak yapmak zorunda kalabilirler. Bu durum, yatırımcılar için önemli bir dezavantaj olabilir ve finansman sürecini zorlaştırabilir.
Toprak Hisseli Daire Almanın Avantajları Nelerdir?
Toprak hisseli dairelerin bazı riskleri olsa da, alıcılar için cazip gelebilecek bazı avantajları da vardır.
Daha Uygun Fiyatlar
Toprak hisseli daireler, kat mülkiyetine sahip dairelere kıyasla daha uygun fiyatlıdır. Özellikle büyükşehirlerde ve merkezi bölgelerde uygun fiyatlı bir mülk arayan yatırımcılar için cazip bir seçenek olabilir. Düşük maliyetle gayrimenkul sahibi olma fırsatı sunması, bu tür tapulara olan ilgiyi artırmaktadır.
Yatırım Potansiyeli
Eğer binanın kat mülkiyetine geçiş süreci tamamlanabilirse, toprak hisseli dairelerin değeri önemli ölçüde artabilir. Tapu türünün düzeltilmesiyle birlikte, mülk daha kolay satılabilir ve yüksek fiyatlarla elden çıkarılabilir. Bu nedenle, ileride tapu durumunun netleşme ihtimali olan yerlerde yatırım yapmak, uzun vadede kazanç sağlayabilir.
Toprak Hisseli Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Toprak hisseli bir daire satın almadan önce dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır.
Tapu Durumu ve Resmi Belgeler
Tapu Müdürlüğü’nden tapu kaydı sorgulanmalı ve arsanın imar durumu incelenmelidir. Dairenin bulunduğu bina için kat mülkiyeti veya kat irtifakı geçişi yapılmış mı, yapılabilir mi gibi soruların cevapları araştırılmalıdır. Eğer bina için ilerleyen dönemde kat mülkiyeti geçişi planlanıyorsa, bu durum yatırım açısından olumlu bir fırsat sunabilir.
Hissedarlarla Anlaşma Sağlanması
Diğer hissedarlarla iyi bir iletişim kurulmalı ve ileride mülkiyet haklarıyla ilgili sorun yaşanmayacağından emin olunmalıdır. Özellikle, diğer hissedarların şufa hakkını kullanma ihtimali değerlendirilmelidir. Hissedarların satış konusunda rızası olup olmadığı netleşmeden işlem yapılmamalıdır.
Belediye ve İmar Durumu Kontrolü
Belediyeden, binanın ruhsatlı olup olmadığı, imar planında herhangi bir değişiklik olup olmadığı gibi konular hakkında bilgi alınmalıdır. Eğer bina kaçak veya imara aykırı bir yapıysa, ilerleyen süreçlerde yıkım ya da cezai işlemlerle karşılaşılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Toprak hisseli daire almak hakkında en çok merak edilen sorular ve yanıtları aşağıda yer almaktadır.
Toprak hisseli daire almak riskli midir?
Evet, tapu belirsizliği, hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar ve finansman zorlukları nedeniyle risklidir. Ancak, detaylı araştırma yaparak ve hukuki destek alarak bu riskler minimize edilebilir.
Toprak hisseli daireye kredi çekilebilir mi?
Genellikle bankalar, toprak hisseli tapulara konut kredisi vermez. Ancak bazı özel finansman yöntemleri veya bireysel anlaşmalarla kredi alınabilir.
Şufa hakkı nedir ve nasıl işler?
Şufa hakkı, hissedarlardan biri mülkünü satmak istediğinde, diğer hissedarlara öncelikli alım hakkı tanıyan bir yasal düzenlemedir. Eğer bir hissedar bu hakkını kullanırsa, yapılan satış geçersiz sayılabilir.
Kat mülkiyetine geçiş yapılabilir mi?
Evet, ancak bunun için tüm hissedarların anlaşması, bina projelerinin uygun olması ve resmi süreçlerin tamamlanması gereklidir. Kat mülkiyetine geçiş tamamlandığında mülk daha değerli hale gelir.
Toprak hisseli daire almak yatırım açısından mantıklı mı?
Eğer tapu düzenlemesi ilerleyen süreçte düzeltilebilecekse ve bölgenin yatırım potansiyeli varsa, uzun vadede kazançlı bir yatırım olabilir. Ancak, hukuki süreçlerin dikkatlice incelenmesi şarttır.
Hisseli tapu ile kat mülkiyet tapusu arasındaki fark nedir?
Hisseli tapu, belirli bir bağımsız bölümü göstermeyen, arsa üzerinde ortak hak sahipliği sağlayan bir tapudur. Kat mülkiyet tapusu ise her bağımsız bölümün sahibini net bir şekilde belirten, daha güvenilir bir tapu türüdür.
Toprak hisseli daire satarken nelere dikkat edilmelidir?
Satış işlemi yapılmadan önce diğer hissedarların şufa hakkı dikkate alınmalı ve alıcıya tapu durumu hakkında eksiksiz bilgi verilmelidir. Ayrıca, noter onaylı satış sözleşmesi yapılması önerilir.
